浅析政策变化对房地产业股市发展的影响_浅析政策变化对房地产业股市发展的影晌

政策变化对房地产业发展影晌的评估

房地产业是一个受政策变化影响非常大的行业，从目前来讲政策变化对房地产业发展的影响主要体现在以下方面:

1.利率下调和征收利息税对房地产业发展的影响。利率下调从两方面促进了房地产业的发展:

①降息使开发商的财务成本下降从而降低了房地产的开发成本，使房价有了下调的可能。

②降息使居民存款的利息下降，刺激了持币者购房的愿望，同样，开征利息税也使居民的存款收人下降并且开征利息税和降息的一个不同点是存款额越大的其上缴的利息税越多，因此开征利息税会使得这部分人将房地产作为一个新的投资渠道从而能促进房地产的销售。

2.房地产税收优惠政策对房地产业发展的影响。1999年8月1日，财政部和国家税务总局联合发出通知，从即日起对房地产市场的营业税、契税、土地增值税和二级市场空置房交易税等实行减免政策。预计，这项政策将使商品房销售价格降低10%左右，能在一定程度上促进房地产的销售。

3.加入WTO对房地产业的影响。中国加入以后将对一些沿海中心城市和一些大城市，如上海、北京、广州产生重大影响。主要表现在以下几方面:

①随着对外经济活动的增多，进入这些地方的外商和外资将增多，从而带动办公楼、宾馆、商场等需求的增加。

②会在一定时期内降低房地产的建造成本。这主要是由于加入WTO后一些进口建材和建筑物设备的关税将有较大幅度的降低。随着外资更多地进入，中国房地产市场国内房地产业的竞争将更加激烈，国内房地产市场受国际经济状况变动的影响将越来雄明显。

房地产板块上市公司分析

房地产板块上市公司经营状况分析

目前，房地产板块共有上市公司43家，其中沪市19家，深市24家。从业务类别上可以将这43家公司分为房地产开发和园区开发两大类。从2000年中报来看，43家公司的平均每股收益为0.071元，低于两市全部上市公司0.11元的平均每股收益水平。43家公司的平均净资产收益率为3.06%，同样低于两市4.16%的平均水平。综合分析43家公司的经营状况，可以看出2001年上半年房地产板块上市公司的经营状况存在着以下特点:

股市走势图

1.从经营业绩上来看，43家房地产上市公司的业绩仍然偏低，但增长率很高。2000年上半年房地产板块上市公司的平均每股收益和平均净资产收益率都低于两市的平均水平但其增长率却位于各行业首位。与去年同期相比43家公司的平均每股收益增长106%,平均净资产收益率增长了114%，销售收人和净利润增长率在100%以上的公司有14家。从地域上来看深圳房地产上市公司业绩的提高相对较慢，上海房地产公司的业绩提高幅度较大。

2.房地产上市公司的资产重组非常活跃。2000年上半年进行了资产重组的公司有深万科、深万山、中天企业、新黄浦等10家公司，资产重组的内容既有股权转让资产置换，也有债务重组借壳上市等多种方式。重组的原因也各异，如深万科引进新股东是为了提高公司的可持续发展能力，引进战略协作者;金融街原来是属于包装行业，北京金融街集团通过借壳将房地产业置换进上市公司使金融街成为一个房地产上市公司。

3.房地产上市公司涉足其他行业的越来越多，其中触网的企业最多。2000年上半年，有的房地产公司开始进入风险投资业，有的公司投资医药领域;有的公司投资网络业，有的公司投资通讯行业。其中投资网络业的公司最多共有12家。这些公司投资网络业目的各不相同:有的公司是为了培养新的经济增长点，如新黄浦投资高速宽带通讯网络，深天地投资无线宽带通讯网络等;有的公司是为了提升主业的竞争力，如深万科和深长城投资网站是为了实现网上售房提高楼盘的销售速度。