[中国房地产业股市发展趋势]中国房地产业股市发展面临的主要问题及原因的分析

中国房地产业发展面临的主要问题及原因

改革开放以来，中国房地产业从无到有发展很快，房地产业在取得有目共睹的成绩的同时也存在许多问题，特别是20世纪90年代初的盲目过热投资给房地产业今后的发展留下巨大的隐患。归纳起来，中国房地产目前面临的主要问题有以下几方面:

1.商品房价格过高超过了中国普通居民的承受能力。1998年，中国商品房平均每平方米售价达到2000元，商品住宅平均每平方米售价达1800多元，按此计算，一套70平方米的住宅大约共需13万元，而去年中国城镇人均可支配收人为5200多元，人均消费支出为4300多元，包括居住支出400多元，剩下可用于购买住房的约为人均1300多元。1998年底，平均每人储蓄存款余额为5000元，按一个3口之家计算购买这样一套住房共需33年。根据世界银行的研究资料，当一个国家一套住房售价与家庭年收人之比为3:1-6:1时，居民才能负担得起。而中国这个比例目前大约高达10:1以上。对于中低收入的家庭和北京、上海、广州和深4II等房地产市场较为发达的城市来讲这个比例更大，因此房价过高是制约房地产业发展的一个桎梏。

房地产业股市走势图

造成商品房价格过高的原因是多方面的，商品房价格中主要包含商品房成本、税收和开发商利润三个方面，其中商品房的建造成本是影响其价格的主要因素，根据前面的论述，商品房成本中土地购置费和其他各种费用过高是导致商品房成本过高的主要原因。从土地购置费来说，由于中国大部分土地使用权并非通过招标而获取，许多开发商取得的土地开发权经过了层层的倒卖而使得成本高升。从税费来看，政府向开发商征收的名目繁多的各种费用是造成商品房成本过高的另一重要原因。许多地方政府通过各种名目来收费，如规定开发商必须去一些政府部门开设的服务部门检验评估，从中收取高额的服务费。

1. 商品房积压日趋严重许多开发商不堪重负。2001年以来，虽然全国空置房的增长速度已经放级，但空房总数仍然偏大。

2. 全国商品房积压已达8000多万平方米，按每平方米5000元左右的平均售价计算，共占压资金1440亿元左右。商品房积压对开发商造成的损失主要表现在以下几方面:

①积压房占用了大量资金，使得开发商缺乏流动资金周转，许多开发商甚至陷入了无法运转的状态。

②积压房占用的大量资金增加了开发商的财务费用。

③积压商品房带来了很大的政策风险。由于开发商60%以上的资金都是通过银行贷款来解决的，大量的商品房积压增加了银行的呆账。近两年政府为了消化积压商品房，降低银行风险，准备采取一些措施，如将积压商品房按经济适用房来销售。这样会使开发商基本上无利可图甚至会亏损。

商品房积压主要是由于房价过高而使得有效需求不足引起的。目前，中国城市人均住房面积只有9平米左右，房价过高使得中国房地产业出现了大量商品房积压和大量城镇居民的住房需求得不到满足这样互相矛盾的现象。另外，前几年房地产公司开发的商品房结构不合理也是造成积压的一个重要原因。高利润的高档写字楼和商业设施项目开发量过大。据有关资料反映，北京市现有写字楼和在建高档写字楼已足以满足14年的需求。

3. 房地产业的产业集中度低，几乎没有什么行业进入壁垒，从而造成了房地产开发商多而小，开发出的楼盘质量不高层次较低。