齐俊杰看财经百家号|齐俊杰看财经:土地制度酿巨变租房这下真要便宜了

土地制度

昨天，突然传来一个大消息，比股市大跌还吸引眼球，那就是国土部部长宣布，住房供地，政府不再垄断，说我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”：落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

给您翻译一下，就是说以后农村的集体建设用地，所有权仍然在集体，农户获得资格权，使用权却可以让渡了，这就意味着农民有权可以自己盖房出租出去，然后收取租金。这将逼迫大量的小产权房走上租赁的道路，大幅度的增加租赁房供给。但有些人也太乐观了，说这是小产权要转正，这个根本不存在，否则就不会说三权分置了，之所以三权分置，就是告诉你所有权不能转移。

这个事情的影响将十分深远，现在很多人抱怨租金贵，而房东却在抱怨租金便宜，这是相当纠结的，相对于收入来说租金肯定是贵了，但相对于地价和房价来说，租金却太便宜了。所以这就让这个市场很难被激活，政府收地上来去建设租赁住房，成本巨大，收益有限。无法调动社会力量，不赚钱的活没人愿意干，你让政府把土地免费赠送，他也实在是舍不得，毕竟收地上来的成本也是巨大的。所以这其实怎么看都像是一盘死棋，必须得有一方做出巨大的牺牲，才能够盘活住房租赁市场。但如今从土地制度上进行突破，这肯定是个高招，释放政策红利的好处就是省钱，省钱之后就能提高效率。农民现在的土地是没成本的，他闲着也是闲着，与其卖给政府，政府再找人开发，不如让他直接找人开发，并且对外出租。这样可以让更多的农民也享受到房地产市场的红利，通过出租住房来获取收益，这块利益应该不小。之前有人算过一笔账，土地成本占到了整个建安成本的7成以上，如果土地不花钱，光盖楼，那么整个成本也就只有现在房价的2-3成，换句话说如果现在商品房的租金回报率是2%的话，那么农民盖房出租，租金回报率能达到6-8%。这应该是一个不错的收益率。但这里要提醒一下，这个市场具备竞争性，越早行动的地方，收益率越高，等大家都反应过来，开始大量的盖房出租的时候，租金也就会下降了。

综合来看，放活宅基地的使用权，政府不再成为住房用地的唯一供给方，会产生这么几个影响。

首先，在前20的大城市的效果会比较明显，集体建设用地将大量活跃起来，租赁的商业模式立马变得有利可图，很多地产商也会纷纷去找集体合作，免费取得土地，垫资开发，分享收益。这将极大的增加租赁住房的供给。从而平抑大城市的租金，虽然这些集体建设用地位置比较偏，但其实现在新建商品房的位置也已经好不到哪去了，所以位置并不会特别重要。如果有价格优势仍然会吸引不少城市外来者入住。需求被稀释了，必然引发大城市租金的下降。特别是中高端住房，也就是2居室以上的那种整租，低端住房例如合租和群租的那种，由于价格太低失去弹性，这些房租可能会相对坚挺。

其次，对一线大城市的房价，有压制效果。这里的人口流出，如果租赁的房子再增加，势必要减少房子产生的现金流，所以有些房东可能会想，既然价格不涨了，也不好租了，不如干脆卖掉。从而增加楼市抛售的压力。二手房供给增加，对于价格会有影响。但二线城市还有变数，关键看需求，如果供给增加的同时，人口流入需求增加，那么仍然会托起这个价格。至于三线城市，商品房都租不出去，集体建设用地转租赁也就没有效果，这些地方的本质是供给大于需求，所以不会有人这么干，你即使把房子盖好了，也根本租不出去。

第三，需要金融制度的配合，以及专业化管理公司的引入，这可能是一个大生意，土地既然这块资源放开了，商业模式有了，那么就要有新的资本进入，并产生独特的产品来吸引租客。所以下一步银行，和物业公司应该会多想想办法，大量的出租公寓的公司会产生。而对于中介收房再转租的模式将造成明显的冲击，中介们要骂街了，房子不好卖了，租房市场又要被人抢走了，这就是要赶尽杀绝了。所以几大中介公司都面临着巨大的挑战。比如链家去年刚引入融创的C轮融资26个亿，最近又发了60亿的私募债，可见资金压力巨大。传统模式下的租房和中介服务生意会越来越难做。

第四，小产权房不会转正，这次确权后，态度已经十分明确。之前购买小产权房的人，可能会受到确权的影响，你们私下买卖的合同，十有八九不会被承认，到底怎么办？这恐怕将产生巨大的纠纷。但毫无疑问，契约不可能对抗国家法律和法规，也就是说法律是不会支持这种小产权房买卖的，所以这事还要看良心。如果对方良心发现，给你一些价格补偿，如果就是很强硬，按照原价把钱退你，把房子收回，你也没地方说理去。