【齐俊杰看财经】齐俊杰:开发商囤了多少地没开发？这回终于算清楚了

就在2017年年底，国土部公布了一份工作检查结果，这份工作是针对71个城市住宅用地出让合同的开工进展进行的全面检查，后来又增加了40个城市，被检查城市达到111个，涉及50000宗土地，这次大排查历时3个月，就是要检查一下，到底开发商囤积了多少土地没有开发。

土地开发

调查结果显示，2013年1月1日以来，国土部出让土地52000多宗，面积是17万公顷，合同履约率为81.8%，换句话说大概有20%的土地被囤积下来，折合成面积大概是32000公顷。1公顷等于1万平米，差不多3亿2000万平方米的面积就这么浪费了，差不多是一年全国100个大城市土地供给的总和。

而这些土地违约不开发的理由，往往很多，什么自己资金不到位，手续不全等等，但真实的目的其实就是利益驱动，行情不好的时候开发商就倾向于少开工，或者不开工，慢慢盖，甚至也不排除一些开发商就是为了炒地皮，因为土地只涨不跌，所以买地囤地过几年一卖就是大把的利润，根本就用不着自己开发。

土地成交数据

其实开发商没什么神奇的，他们也是散户思维。中国的地产开发商大大小小的真得有成千上万个，所以这就造成了这个市场越来越没有规划，房地产市场一路上扬，土地更是只涨不跌，这无形中就刺激了开发商们的神经，恨不得买到就是赚到，于是我们就看到，去年楼市调控如此严密之下，很多开发商甚至开发商联合体都在疯狂拿地，他们的逻辑很简单，我咬咬牙挺过去就好，大不了不盖房，过两年把土地卖了也不会赔钱。而且土地价格的涨幅肯定能够覆盖借款利息的损失。所以开发商宁可冒着断粮的风险，也在疯狂拿地。

而且最逗的是，好了伤疤忘了疼，在很多三四线地区，当年楼市不景气了很多年，鬼城遍布，开发商的房子根本就卖不掉，有的已经被三四线城市严重拖累。但随着去年棚户区改造和货币化安置的全面展开，三四线城市开始轮涨，去年房子好卖了，然后大家在三四线拿地的热情就又被调动了。想借着这股风再捞上一笔，但是要知道三四线人口不增加，住宅已经全面过剩了，很多地方租金回报率不到1%，换句话说你手里的房子根本连租的人都没有，说明家家户户都有房，而且可能还不止一套房，那么将来谁还买房？一旦棚改完成，货币化安置在这个区域结束，那么你的房子盖好之后还卖给谁去？这句话对老百姓有用，对开发商同样有用。所以最后估计三四线城市还是得形成库存高，去库存，形成新库存，再去库存的死循环，但这次去库存已经是很侥幸了，现在国家想的是，趁着这股风，多卖点土地，增厚点收入，以用来偿还地方债务。至于开发商拿了这么多地怎么办？没办法，就算这些企业为地方做贡献了吧。

开发商调控

所以你才会看到，金融监管如此着急，昨天刚把资管全部限制了，今天又对信托通道严管，还特别强调不能给房地产违规贷款。这意图很明显了，就是在挖房地产的天坑，准备坑杀一批人和企业，但这话不能明说，于是就有傻了吧唧的银行，还在刷小聪明往里冲，所以我们才用监管的方式，把自己的银行先拦下了。那意思就是，你死死你的，我的银行不能受损失。开发商现在融资渠道全面受限，严控金融资金违规流向房地产，百强以外的开发商连发债都不让了，你拿地还得自有资金，不让期房销售。这意图还不明显吗？

国土部这次摸底之后绝不仅仅是统计一下这么简单，估计该罚就罚，该收回就会收回，在全国楼市调控的大背景下，国土部的态度正在逐渐发生转变，以前是有引导的供地，我认为人口应该往三四线城市流动，而要控制大城市人口，所以他就在三四线多供地，而一线少供地，这就造成了这几年，一直就是一线猛涨，而三四线不涨。去年国土部开始修正方法盯库存了，这就是重庆黄奇帆的做法，你的库存降低到6个月以下，我就开始加大供地力度，你的库存还很高，我就少供地。这不得不说是一种进步。

房地产行业

如果要是个人，你买房来住这无可厚非，但要想投资，可要想好了。现在总体上供给大于需求，一线城市人口将被严格控制，再加上土地供给增加，多渠道多主体保障房大规模供应，这些地方的房价已经在落了，而三四线的房子就是击鼓传花的游戏，别看新房很热闹，但二手房你可以卖卖试试，根本卖不掉。一个地方的棚改至多2年就会结束，到时候就会重新陷入一潭死水，鼓声停止花在谁的手里，谁就彻底悲催了。唯一有可能逆袭的就是二线城市，这块要视人口的流动情况而定，总体上来说南方好于北方，东部好于中部，西南好于西北。