[地王大厦]地王项目被指违规中梁扩张背后隐忧暗存

地王项目

起家于温州的中梁地产正在冲击3000亿元的道路上“高速奔跑”。公开资料显示，2008年中梁地产销售额仅仅突破30亿元，2016年销售额为336.8亿元。中梁地产官方网站最新发布的数据显示，2017年中梁前11个月销售额达672亿元，同比增长129%。至此，中梁地产提前一个月完成668亿元的全年冲刺目标。不到10年的时间内，中梁地产销售额实现了超过20倍的增长，被业界称为“实力黑马”。

不过，业绩向好的背后，中梁地产高速扩张所带来的问题也不容忽视。近日，据相关媒体报道，中梁地产“信阳地王”项目现场发生一起安全事故。事故发生后，中梁地产无证施工、监管缺失等生产问题也遭曝光。

对此，《中国经营报》记者第一时间致电致函中梁地产方面。有接近中梁地产的相关人士告诉记者，公司目前正在对事件进一步了解。此外，中梁地产任职未超过半年的财务副总裁游德锋也于近日被爆出离职。业内人士分析认为，快速扩张需要大量的专业人才和成熟的管理机制，提供品质产品和服务，能否短时间内配备这些“硬软件”也是中梁地产未来所面临的一大考验。

三四线城市高速扩张

第三方研究机构克而瑞发布的研究报告显示，中梁地产1~11月份销售额排名较2016年的40位上升至第25位。此外，2017年1~11月，中梁地产新增土地价值294亿元，新增土地建筑面积921万平方米。而在此之前，中梁地产内部也曾提出，要在接下来的5年中，实现3000亿元的销售目标，帮高层管理者收入过亿。

近年来，为实现规模的快速增长，三四线城市布局及强扩张、快周转逐渐成为中梁地产的发展模式。中梁地产集团董事长杨剑曾颇为形象地打比方，“你在一二线城市开10辆大奔，我在三四线城市开50辆宝马MINI，我还是大有机会的”。

中梁地产集团北区域公司董事长顾继伟曾公开表示，一线城市竞争过于激烈，在与国企和央企的抢地大战中，中小型房企并不具备优势，三四线城市同样有市场机会。不过，记者在采访中了解到，中梁地产深耕三四线城市战略，并不完全如其高管所说是因为一二线城市的激烈竞争。资料显示，中梁地产融资渠道并不多，除了浙江民营资本及游资参与项目投资，买地资金大部分依托于信托。其中绝大部分的信托计划，投资以及抵押项目在非核心城市圈周围的三四线城市，而大部分信托计划都是以中梁地产董事长杨剑作为连带责任担保。

事实上，早在今年1月，中国基金业协会推出的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》就规定16个市场拿信托、私募、资管计划里的资金去支付土地出让金处在严禁之列。但在三四线城市，监管部门目前尚没有严格规定。一位信托公司金融研究部专业人士表示，中梁地产快速扩张的模式决定了项目必须具有较短的周转周期，但是三四线城市的去化速度还有待考究，且三四线城市的项目销售预期不如一二线城市的项目有保障，“需要警惕的是，在未来5年不排除市场会出现新一轮的降温周期，后续的拿地和开工节点也是一道难关”。

高杠杆捆绑管理层利益

近年来，随着万科、碧桂园等内部跟投机制的实施所带来的激励效应不断释放，行业内冲刺“规模”的房地产企业也纷纷效仿，推出不同的跟投机制，中梁地产便是其中的代表。

据了解，中梁地产内部提出了“事业合伙”、“成就共享”、“项目跟投”、“专项激励”和“费用包干”等多层级激励体系。据一财网此前报道，中梁地产区域部门负责人以上必须跟投，具体项目跟投制度为：控股集团占8%，区域集团占8%，区域公司占8%，合计共24%，远高于行业水平。核心管理层强制跟投，其他人员自愿跟投。此外，中梁地产跟投提供内部1∶4的高杠杆，项目周转速度快，平均6个月就开盘，7~8个月现金流回正并分配本金，利润则分两次分配：回款达到70%时分配一半的利润，回款达到90%利润全部分配。

中梁地产内部将跟投的员工叫战略股东，优先分利润。员工跟投的自有资金收益多数项目达到200%以上。另据内部消息透露，中梁地产一个销售30亿的区域团队能够拿走五六千万的奖金。亿翰智库研究总监张化东向记者解释称，所谓跟投就是项目一定股份由操盘团队自己出钱来做，“但一般来说，如果项目团队投资总额超出团队的支付水平，公司会借一部分钱给团队进行投资，这就会形成所谓的杠杆。多数房企都是通过这种跟投机制捆绑管理层利益，达到一定的激励作用。”

“强制管理层跟投，是让中梁地产的管理层真正履行职能职责的一个重要手段，也是中梁市场化、商业化、企业化下的一种市场行为。普通员工自愿跟投，但也只有公司一定级别以上，如绩效非常好的员工才有资格跟投。”上述接近中梁地产的人士表示。

不过，记者注意到，尽管有利益捆绑的“红利”诱惑，中梁地产仍摆脱不了人才流失的问题。近日，据相关媒体报道，中梁地产任职未超过半年的财务副总裁游德锋已离职，接任者是泰禾前CFO罗俊。

对于游德锋此次离职，有接近中梁地产的人士表示，此系正常人事变动，且中梁地产此前一直未有专门负责财务工作的高管，财务细分下的管理者都直接向董事长杨剑汇报工作，因此游德锋此次离职不会对公司未来财务战略产生太大影响。

多地项目涉违规

在规模扩张的道路上，中梁地产堪称“光速”，不过，速度背后所呈现出来的问题也令人担忧。尽管接近中梁地产相关人士表示，据运营方反馈的信息，信阳地王项目实际上已经取得了施工许可证，不过，记者随后在信阳市住建局、信阳市规划局官网均未查到中梁地产上述项目的许可证。

信阳市住建局监察科相关人士日前在接受相关媒体采访时表示，此前，中梁壹号项目3号、7号楼因违规建设被罚款金额51.1万元。另据住建局负责人称，中梁地产被罚款的原因是无证施工，对方之所以无法顺利取得施工许可证，与他们防尘、防护等环保设备不达标有关。信阳市建设工程安全监督站相关负责人明确告诉本报记者，中梁壹号项目在发生事故时没有办理施工许可证。据信阳房产网资料显示，2017年5月4日中梁地产以约6亿人民币拍得信阳羊山新地王。

除了信阳地王项目，记者注意到，早在今年8月份就有消息爆出，中梁地产在六安拿地前曾因需履行375.48万元被浙江省鹿城区人民法院发布为“失信被执行人”。失信记录势必会对项目后续运营产生影响，六安市住建委房地产管理科相关工作人员此前在接受记者采访时表示，浙江中梁相关人员此前曾咨询过预售证办理相关流程但目前尚未办理，后续预售证能否办理要看其提供的材料是否齐全。据记者最新获悉，中梁地产上述六安项目目前已经取得预售许可证并开盘在售。

彼时，有接近中梁地产的人士曾告诉本报记者，列入失信责任主体系客户无法还贷导致的，“作为一个有着24年历史的开发商，中梁实际上是没有主动违约失信意愿的。目前中梁集团已经跟相关法院协商解决了这一事件并消除了失信记录。”