按照房地产咨询公司克而瑞的榜单，招商蛇口、新城控股是最新进入千亿俱乐部的两家房企。
无论是从拥有巨量稀缺土储、背靠母公司招商局集团的资源还是重组后的业绩迸发力来看，比起新城控股，招商蛇口显然更具话题性。
千亿意味着房企规模间的分野，是招商蛇口2017年的目标，如今提前了一个月完成。克而瑞数据显示，今年前11个月，招商蛇口的销售金额是1020.6亿元。招商蛇口的销售简报尚未披露，具体销售情况和新增项目未知，唯一可确定的是，这家老牌房企正式进入千亿时代。
这时的招商蛇口已不再提中长期目标，对外只强调有质量的增长。综合三季报数据，今年招商蛇口土储快速增长，杠杆水平有所提高。在多元化加持下，千亿之后的招商蛇口仍具想象力，值得好奇的是，在千亿房企构造的众神时代下，招商蛇口如何翻越更高的山头？
提前完成年度销售目标
招生蛇口脱胎于招商地产与招商局蛇口工业区，于2015年12月30日重组上市，糅合了房地产开发与销售(社区业务)、园区业务与邮轮业务为三大主业。
2016年，招商蛇口累计实现的销售面积471.15万平方米，销售金额为739.34亿元。2017年9月，招商蛇口完成780亿元销售，超越2016年金额，到11月，完成今年千亿目标。
尽管正式的销售简报尚未披露，但招商蛇口已难抑欣喜在公司官方微信提前公布此消息。行业调整之际，千亿来之不易。
看不见的内部，招商蛇口悄然生变，对土地储备的获取和杠杆的提高可视为观察招商蛇口的一个入口。
广发证券研报显示，2017年前三季度招商蛇口在热点城市获得38个项目，土地购置建筑面积545.05万平方米，总地价655.85亿元，占前三季度销售规模的84%，维持了较高的拿地力度。
而10月，招商蛇口新增苏州市科技城、天津市滨海北塘青海湖路等三个项目，总地价为120.59亿元。也就是说，截至10月末，2017年招商蛇口已新增41个项目。可以对比的是2016年全年，招商蛇口共获取27宗项目。
值得一提的是招商蛇口获取土地项目的方式，除了传统招拍挂和旧改等常见路径外，招商蛇口开始了政企合作。
今年3月，招商蛇口、武汉市青山区国资集团、武钢集团在武汉就三方成立平台公司举行合作协议签约仪式，以平台公司为主，介入武钢集团的存量土地开发。牵手武钢集团的一个多月后，4月25日，招商蛇口宣布与昆钢就合作开发昆钢、昆钢所属企业拥有的及拟收购的有关房地产开发项目和存量不动产签订合作协议，一口气获得昆明九个项目的操盘并表权。
另一方面的变化体现在招商蛇口的净负债率上。行业大争之世，过去数年，异军突起、后来居上的房企多数采取高杠杆的扩张模式，有利有弊，过高杠杆无疑把房企拉向信用风险的深渊，但适当提高杠杆的确对企业规模立竿见影。
中金公司分析师张宇指出，“招商蛇口三季度末净负债率52.1%，较2016年末提升33个百分点，预计这一比例伴随公司规模扩张仍有适度上升空间，但资产负债率将保持75%以下。”
多元化业务启航
另一方面，招商蛇口业绩的增长一定程度上得益于“前港-中区-后城”模式，成片区开发。
此模式的本质是片区开发的引爆逻辑。通过交通枢纽和城市地标的建设，集聚社会注意力与产业资源，围绕交通枢纽拓展产业发展区域，形成有产业主题的园区，作为以产业发展带动城市化的载体，促进产业的集群发展和人口的持续流入。
在此基础上，园区发展顺势外延到周边片区，通过商业配套、医疗健康、教育文化等设施和服务的完善，形成吸引产业人口过渡为常住人口的优质综合配套。
围绕“前港-中区-后城”模式，招商蛇口开展多元化业务。在社区、园区、邮轮业务之外，招商蛇口布局健康医疗、养老、国际教育、商业、酒店、公寓等多元化业务，寻求规模和利润新的增长点。
如在大健康领域，今年7月，招商蛇口与印尼力宝集团共同成立的医疗合资公司——招商力宝医院管理(深圳)有限公司开业揭牌。合资公司以医学影像业务为主要商业模式，在境外，投资、管理和运营影像中心业务，在境内则投资、改造、升级精品医院，培育持有型医疗地产。
养老业务方面，招商蛇口官网资料显示，广州金山谷项目是公司养老地产落地项目，与法国高利泽集团合作，集活力长者公寓和专业护理院于一体。招商蛇口内部人士透露，除广州金山谷项目外，公司还有数个养老项目处于前期规划阶段。
具体到长租公寓业务，招商蛇口发展出“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三条产品线，目前规模约1.3万间，中短期目标是，公寓保有房源规模到达10万间。
上述招商蛇口人士表示，公司是开放的，不会局限于目前的多元化业务，不排除未来创新或引入更多的业务形态。
完成销售目标的同时，招商蛇口大玩财技。11月28日，招商蛇口宣布，以太盟投资集团按1:4的出资比例在开曼群岛设立规模为16亿元的地产基金，其中，招商蛇口通过全资子公司认缴出资3.2亿元，持有地产基金20%权益。
在招商蛇口重组上市之前，招商地产曾在2007年走出每股百元的天价，今日招商蛇口的发展逻辑并无大变，其于深圳蛇口、前海等片区拥有大量未开发的、待释放的土地资源仍极具想象力。
2019-07-30 
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