中日韩自贸区龙头股_上海自贸区概念龙头股 上海自贸区概念股 上海自贸区概念股一览

上海自贸区是什么？

中国（上海）自由贸易试验区（China (Shanghai) Pilot Free Trade Zone），简称上海自由贸易区或上海自贸区 ，是中国政府设立在上海的区域性自由贸易园区，位于浦东境内，属中国自由贸易区范畴。2013年9月29日中国（上海）自由贸易试验区正式成立，面积28.78平方公里，涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域。2014年12月28日全国人大常务委员会授权国务院扩展中国（上海）自由贸易试验区区域，将面积扩展到120.72平方公里。

上海自由贸易试验区范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区、金桥出口加工区、张江高科技园区和陆家嘴金融贸易区七个区域。

截至2014年11月底，上海自贸试验区一年投资企业累计2.2万多家、新设企业近1.4万家、境外投资办结160个项目、中方对外投资额38亿美元、进口通关速度快41.3%、企业盈利水平增20%、设自由贸易账户6925个、存款余额48.9亿元人民币。

2015年，上海自由贸易实验区已成为世界自由贸易区联合会荣誉会员。

“2016年世界自由贸易大会”即将于2016年11月8-10日在澳门隆重举行, 本届大会的主题是：中国自由贸易区战略下的“一带一路”合作机会。

上海自贸区发展前景

上海自由贸易试验区建设是国家战略，是先行先试、深化改革、扩大开放的重大举措，意义深远。这项重大改革是以制度创新为着力点，重在提升软实力，各项工作影响大、难度高。

建设上海自由贸易试验区，是顺应全球经贸发展新趋势，实行更加积极主动开放战略的一项重大举措。主要任务是要探索中国对外开放的新路径和新模式，推动加快转变政府职能和行政体制改革，促进转变经济增长方式和优化经济结构，实现以开放促发展、促改革、促创新，形成可复制、可推广的经验，服务全国的发展。建设上海自由贸易试验区有利于培育中国面向全球的竞争新优势，构建与各国合作发展的新平台，拓展经济增长的新空间，打造中国经济“升级版”。有关概念股值得关注。

上海自贸区龙头概念股：上海物贸（600822）、上海钢联（300226）、上海三毛（600689）

上海自贸区概念股一览：

上海钢联:盈利态势良好,平台价值凸显

类别：公司研究 机构：长江证券股份有限公司 研究员：王鹤涛,肖勇

4季度盈利或延续良好态势:公司2016年前三季度实现归属母公司净利润为0.16亿元,成功扭亏为盈,四季度业绩或延续良好态势。3季度钢银电商交易量维持高位,其中寄售量为446.57万吨,年初至三季度末累计结算寄售量达1285.40万吨,而4季度平台大概率得益于钢价仍处相对高位以及线上交易流程优化影响,有望助力平台全年结算量突破1800万吨,量价皆有增长情形下,4季度业绩继续维持盈利水到渠成。同时,钢材交易服务规模扩大使得线上交易单元盈利空间得到保障。假设佣金标准是0~10元/吨,若按2元/吨的交易佣金标准以及全年1800万吨成交量计算,直接贡献3600万佣金收入,毛利空间可谓广阔。

电商、资讯、供应链金融业务共同发力:信息资讯服务方面,“我的钢铁网”提供一系列数据收费服务,其中PC端提供全方位数据,机构为核心客户群,而移动端产品的技术研发力度也逐渐加大,现已快速迭代至“钢银助手4.5”版本,可提高平台长尾需求交易效率,4季度其有效服务群体预计将再次得到拓展,2017年产品发布会透露2016年前11个月会员数较2015年末增加280%。供应链金融方面,目前业务模式已逐渐成熟,立足交易闭环,结合数字化风险控制能力,对融资行为进行风险管控,为客户提供创新性整体供应链解决方案,旗下拥有“任你花”(赊销)、“随你押”(在库融资)和“帮你采”(代理采购)三大拳头产品,2016年供应链资金规模已达12亿元,随着这些产品对交易单元客户的渗透率不断提高,盈利贡献增速可期。

构建大宗全领域电商生态体系:公司目前正逐步推进大宗其他领域电商平台建设,包括煤炭电商和矿石电商,近期又与南山铝业共同出资设立铝电商平台,力图实现产业链的横向延伸布局。同时公司拟设立全资子公司从事证券投资基金销售业务,借助现有网站、电商和手机终端等渠道进行产品销售,挖掘潜在新户,创造新的盈利增长点。

预计公司2016、2017年EPS分别为0.14元、0.29元,维持“增持”评级。

上海机场:国际业务持续增长,商业租赁占比提升

类别：公司研究 机构：东北证券股份有限公司 研究员：王晓艳,瞿永忠 

事件:上海机场发布2016年年报,公司实现营业收入69.51亿元,同比增长10.6%,归属于上市公司股东净利润28.06亿元,同比增长10.83%,对应EPS为1.46元,同比增长11.45%。

业务量稳健增长,国际航线表现突出。2016年,公司业务量增速在对标机场中保持领先,完成飞机起降47.99万架次,同比增长6.84%;完成旅客吞吐量6600.24万人次,同比增长9.82%;完成货邮吞吐量344.03万吨,同比增长5.04%。公司旅客吞吐量增速高于起降架次增速,主要是航空公司客座率提升。公司积极拓展重要欧美航线,优化航线网络结构,16年国际业务表现较为突出,出入境旅客吞吐量超过50%;国际飞机起降架次达18.2万,旅客吞吐量2700.96万人次,同比分别增长10.3%、14.72%,均高于整体增长水平。

公司非航业务增长较快(同比+11.3%),主要来自商业租赁业务的增长(同比+14.58%,收入占比+1.05pct),商业租赁的增长原因主要是旅客量的增长带来销售额增长以及公司继续对商业零售品牌管理、场地优化和调整。

人工、运行成本增速较快,致使毛利率略微下滑。2016年公司营业成本为38.14亿元,同比增长12.26%,高于营收增速,导致毛利率较去年下降0.81个百分点。成本上升主要是职工薪酬、业务量及相关费用等上升而导致人工、运行成本的增长(分别同比+11.1%、+16.8%),以及T1航站楼改造完成转入固定资产而引起折旧费用的增长所致。

投资收益大幅增长。2016年公司实现投资收益7.3亿元,同比增长19.92%,主要来自于合营企业德高动量和联营企业航空油料,两者分别贡献3.20亿、3.66亿元的投资收益。

投资建议:预计公司17-19年EPS分别为1.63、1.86、2.07元,对应PE分别为17x、15x、14x,我们看好公司具备独特的区位优势,以及国际业务的持续增长,给予“增持”评级。

风险提示:宏观经济低迷导致航空需求下滑;航班放行正常率偏低。

上港集团:百年大计百亿利润,混改丝路战略要冲!

类别：公司研究 机构：天风证券股份有限公司 研究员：姜明

自身转型叠加城市建设,土地开发将持续。公司于黄浦江畔拥有多个码头,但随着近年码头吞吐量逐渐扩大,一方面难以顺应船舶大型化趋势,另一方面,随着洋山港四期码头将于2017年底投入使用,我们判断市内港口装卸业务将可以由外高桥与洋山港消化,从而使得这些港口土地可作他用。从市政规划角度来看,上海地区寸土寸金,近年来各区皆有工业向生活的转型意图,我们认为在此进程之中,上港集团若将市内港区进行开发,亦符合区域转型方向,而公司在其中很有可能扮演开发商+市政建设者的双重角色。

现有四大开发项目,业绩贡献至2020。细数上港集团现有的地产项目,北外滩的汇山路、星外滩项目利润为合资,以投资收益形式呈现,2017-2019三年主力项目为利润总额接近120亿元的宝山上海长滩商住项目(自行开发),其中17年释放业绩预计在30-35亿元。在此之后,预计军工路退二进三项目(自行开发)亦将在2020年左右进入收获期,我们估算项目总利润体量在30亿元左右。

未开发土地面积大于现有项目,利润释放有望持续。除以上已经确定开发/开发完成的项目之外,公司在上海市内黄浦江沿岸仍然拥有军工路、张华浜、龙吴路三大港口,合计总占地面积超过现有项目。预计市内港区进行土地开发的可能性较高,其利润体量预计将高于现有地块业绩总和。

混改颇具想象空间,一带一路充满看点。公司已公布员工持股计划,以4.18元/股发行4.2亿股,占总股本1.8%,解禁日期为2018年6月。但尽管如此,公司的国有股东持股占比仍然超过84%,混改空间巨大。同时,上港集团作为全球第一大港,地处一带一路黄金节点,必将肩负走出去的重大战略使命,海外扩张有望进一步提速。

投资建议公司港口主业较为稳健,每年传统业务板块(包含投资收益)贡献净利润在65亿元以上。我们认为公司在洋山四期码头投用、产能大规模释放之后,大概率会进行主动的“港口业务供给侧改革”,即将市区内码头进行商住再开发,同时亦是配合港口所在区域工业向生活的功能转型。通过对公司现存项目及室内码头资产进行梳理,我们判断,上海长滩项目将在2017-2019年持续释放接近120亿元净利润,其中2017年预计将有30-35亿元净利入账;2019年之后军工路“退二进三”项目亦将贡献30亿元左右净利润,叠加尚未开发的军工路、张华浜以及龙吴路码头,预计公司地产业务释放期将延长至未来数年,推动公司每年百亿利润常态化。

预计2016-2018公司净利润分别为68.5、100.6、118.1亿元,对应当前估值分别为19.8x、13.5x与11.5x,给予买入评级,目标价7.1元。

风险提示:地产限购导致业绩释放低于预期;国企改革进程低于预期;宏观经济超预期下滑。

陆家嘴:双驱落成,协同共进

类别：公司研究 机构：中信建投证券股份有限公司 研究员：陈慎,刘璐 陆家嘴发布16年年报,实现营收128.07亿元,同比增长69%;归属母公司净利26.49亿元,同比增22%;EPS 0.79元,拟10配3.94元(含税)。

结算收入大幅增长, 推动业绩兑现

公司营业收入大幅增长,主要因素来自:

其一,公司资源整合顺利完成,陆金发实现并表;

其二,开发销售收入实现大幅增长。相对而言公司业绩增速略低,主因在于:

(1)收入结构调整导致毛利率水平略有下降;

(2)公司权益占比有所下降;(3)投资收益同比下滑。从结算角度,17 年公司要实现增长存在一定难度,如何利用金控平台以及两者的协同,将是未来公司考量的重心。

“地产+金融”双轮驱动架构完成,集团资产证券化进行时

12 月份公司收购陆金发 88.2%股份的重大资产重组顺利完成,“地产+金融”双轮驱动战略落定。我们一直认为地产嫁接金融是房企转型成功率最大的方向,而对于商业地产运营与金融的协同效应空间更是巨大。金控平台的顺利引入也是集团资产证券化的重要一步。在这大方向下,集团资源有望为公司拓展打开空间。

销售完成全年目标,补库存诉求强烈

全年实现销售收入34.6亿,超额完成年度计划50%。公司补库存诉求强烈,意欲斥资近50亿获取苏州地块。我们认同公司对于住宅开发不可偏废的态度,但在集团仍具备大量上海优质资源的背景下,对于异地扩储抑或高位补库存,尚不必操之过急。

投资高峰财有余力,为新格局铺路

净负债率进一步提升,但得益于全年融资环境宽松,长短债结构改善,短期偿债压力有明显下滑。公司发行20亿超短融债,利率2.75%,尽享国企背景的融资优势以及优质持有物业所带来的稳定性溢价。据我们测算,虽然工程投资高峰已过,但三年内年工程投资仍将在35亿以上,因此未来仍需进一步打开融资渠道。

盈利预测与投资评级

预计公司17-18年EPS分别为0.93、1.12元,维持“增持”评级。

百联股份:阿里牵手百联集团,新零售+混改双向助力未来发展!

类别：公司研究 机构：天风证券股份有限公司 研究员：刘章明

百联集团牵手阿里,共谱新零售篇章。2月20日,百联集团与阿里巴巴集团宣布达成战略合作协议,双方将基于大数据和互联网技术,在①全业态融合创新、②新零售技术研发、③高效供应链整合、④会员系统互通、⑤支付金融互联、⑥物流体系协同等六个领域展开全方位合作,是线上+线下、技术+实业、传统+创新、过去+未来的真正融合,为消费者提供随时随地多场景的新消费体验。据悉双方本次合作暂不涉及股权层面,但不排除后续进一步推进的可能。公司作为集团旗下商业上市平台直接受益。

线下全业态资源优势突出,集团同阿里强强联合,新零售+国企改革形成双向催化。

1.多业态发展,深挖线下价值。公司为上海商业龙头,“百货+购物中心+奥特莱斯”全业态经营把控线下流量入口,核心地带自有物业资产重估价值可观。门店密布上海滩成熟商圈,实现了对高购买力人群的全覆盖,低成本渠道资源是百联不可多得的线下战略优势。

2.百联全面嫁接阿里线上资源,转型新零售步伐加快。2016年5月正式上线“i百联”全渠道平台并落实多家门店数字化改造。百联对于全渠道的积极探索与阿里新零售布局不谋而合,双方战略合作将加快新零售的破局探索。未来或实现:全业态融合创新,全面提升消费体验;新零售技术研发,重构“人、物、货”;高效供应链整合,实现商品精选优选;会员体系互通,提升线上线下服务能力;支付金融互联,形成消费数据闭环;物流体系协同,打造线上线下高效通道。公司作为集团旗下商业平台直接受益未来深度合作。

3.背靠上海国资委,混改东风助转型升级。公司实际控制人是上海国资委,其间接持股51.16%。2017年上海国资国企会议中明确,今年拟完成2-3家集团整体上市或核心资产上市,阿里的介入或将促进百联集团改革推进,公司作为集团资本运作平台,承担转型重担,具备先发优势。

给予买入评级。百联集团是沪国资委旗下优质竞争性资产,与阿里联姻,意在引领新零售变革之路,打造共赢局面。百联股份为集团资本运作平台,承担集团转型、改革重担,率先受益新零售+国企改革双重催化。打造“传统百货+购物中心+奥特莱斯”全业态百货经营模式,结合新零售逐步融合体验消费理念,价值将逐步体现和提升。

通过子公司联华超市引入易果生鲜,其一线上、线下优势互补或将提高联华盈利能力,进而改善公司业绩;其二在改革方面或将取得新突破。目前百联主力门店已调整到位后续将逐步释放业绩。预计公司2016-18年EPS分别为0.6元、0.65元、0.73元,对应PE分别为30倍、27倍、25倍,给予买入评级。

风险提示:合作尚需进一步落地,国企改革不达预期

浦东建设:打造全产业链,受益城镇化和国企改革双利好

类别：公司研究 机构：东北证券股份有限公司 研究员：王小勇 

报告摘要:

新增订单充足,保障2016年业绩增长。公司2015年年报数据显示:实现总营收31.64亿元,同比下降15.98%,归母净利润3.79亿元,同比上升7.5%。

公司营收下降主要是由于主营业务施工工程在建项目实现的工作量同比减少,而归母净利润增加主要原因是财务费用少于上年同期。今年情况有望大幅改善,据统计,2015年12月份以来公司新签重大合同额达到11.12亿元,包括川沙广场改建项目、上海轨道交通18号线工程、惠南镇东城区商品房项目、上海浦东新区杨高路改建等。综合来看,目前公司在手订单充足,预计2016年业绩回升比较有保障。

打造全产业链,持续受益城镇化和国企改革双利好。在积极推进主业的同时,公司还积极向4个方向转型:一是积极开拓公共服务、资源环境、生态建设、区域开发等新领域;二是加强投融资管理和技术研发;三是加快由BT 业务模式向PPP 业务模式的转变;四是致力于实现由“投融资+施工”向“设计+投融资+施工+运营”的综合基础设施全产业链转型。受益于国家新一轮城镇化建设驱动以及政府对PPP 模式的推广,公司基建业务有望持续快速发展。同时,公司作为浦东国资委控股下规模最大的基建集团,有望受益国企改革带来的资源整合利好。此外,2015年以来,公司先后获得7项发明专利和8项实用新型专利授权,并且启动了10余项沥青路面管理养护方向研究。这些技术将适应未来城市基础设施建设市场绿色化、高端化发展要求,是公司未来长远发展的核心竞争力之一。

发债申请获得核准,资本结构持续优化。2016年3月24日,公司公告19亿元公司债券发行申请获证监会核准。我们认为,本次债券发行不仅可以优化公司资本结构,降低短期偿债压力,而且获得较低成本的中长期资金,为公司后续业务发展提供充足保障。

首次覆盖,给予“增持”评级。预计公司2016~2018年归属于上市公司近利润分别为4.58亿元、5.36亿元、5.81亿元,EPS 分别为0.66元、0.77元、0.84元,当前股价对应PE 分别为17倍、15倍、14倍。

风险提示:宏观经济下行风险,项目发展不及预期风险。

华贸物流事件点评:主业协同与兼并助力业绩大幅增长

类别：公司研究 机构：国海证券股份有限公司 研究员：谭倩 事件:

华贸物流公布2016年年度业绩预增公告,预计公司2016年实现归属于上市公司股东的净利润同比增加70%-100%,去年实现净利润1.43亿。

评论:

主业结构持续调整,毛利率增幅明显公司原有传统主业为综合跨境物流和供应链贸易,面对2015-2016年上半年大宗品贸易低迷影响,公司逐步退出钢材供应链贸易,同时收购中特物流进军具有27%毛利率的核电运输领域和发展毛利率高达40%以上的仓储第三方物流,积极调整业务结构。2016年前三季度,公司毛利率为12.37%,环比增加0.36%,同比增加3.83%,增幅明显。

并表中特物流业绩增幅明显公司于2016年3月底成功收购中特物流100%的股权,全面提升了国际工程物流的业务规模及客户质量,盈利空间大幅度提升。2016年前三季度中特物流贡献公司净利润9785万元,根据公司业绩承诺的2016年不低于1亿元来看,公司提前完成业绩承诺是大概率事件。中特物流是国内电力工程物流行业的龙头,未来整体盈利能力较强,有望为公司持续贡献业绩。

国企改革预期和继续外延并购预期强烈公司自2014年进军跨境电商领域后,为公司传统跨境物流业务业绩贡献明显,2016年前三季度在全球经济持续低迷的情况下,公司依旧实现传统主业13.28%的增长,未来我们不排除公司在跨境电商产业链上下游延伸的可能。此外,公司作为港中旅旗下的央企,未来员工持股和管理层股权激励将能够有效激活公司经营管理效率。

盈利预测和投资评级:维持买入评级公司主营业务板块稳定增长, 收购中特物流业绩大幅增长,未来外延预期强烈。根据公司业绩预告, 调整公司2016年~2018年EPS 为0.27元,0.33元和0.39元,对应PE 为34倍、27倍和23倍。公司收购中特物流定增价9.63元/股,目前已破增发价,维持“买入”评级。

风险提示:

1)特种物流业务拓展低于预期;

2)宏观经济波动的风险;

3)公司外延扩张的不确定性;

4)国企改革进程的不确定性。

锦江投资:主业维持平稳,迪士尼叠加国改迎来良机

类别：公司研究 机构：安信证券股份有限公司 研究员：姜明 

锦江投资15年年报披露:2015年公司实现营业收入21.92亿元,同比上升0.46%;归属于母公司所有者的净利润2.22亿元,同比上升3.45%。

拟每10股派发现金股利人民币2.50元。

主业整体表现平稳,毛利率受低温板块影响小幅下降:2015年公司车辆运营板块收入11.91亿元,同比微降1.41%,毛利率较去年增加3.4个百分点达28.86%,仍旧为收入毛利贡献最多的板块;汽车销售板块收入增长13.42%,毛利率微跌0.15点与去年几乎持平;低温物流受尚海冷库转型、客户清退和收氨除霜影响,收入锐减24.86%,毛利率亦减少17.75个百分点仅剩13.60%。但由于低温物流板块占公司收入与毛利比重较小,公司整体业绩较为平稳,全年综合毛利率19.19%,较14年下降1.15个百分点。

迪士尼年把握机遇,积极扩充商旅车运力:公司作为上海高端商务租车市场龙头,目前商务包车总量已达到1500余辆,大客车新增商务班车60余辆。

2016正值迪士尼开园,合理的运力扩张有助于消化旅客需求。

1万吨综合冷库建成,低温物流业务转型升级:公司在吴淞新建的1万吨综合冷库已进入了试运行阶段,尚海冷库等低温物流企业也在进行转型改造工程。目前公司拥有自有和租赁冷库规模超过12万吨,新建与改造产能投放之后,仓储与配送能力均较为充足。

三角度受益上海迪士尼开业:上海迪士尼乐园将在6月16日正式开园,公司将在多方面获益于迪士尼的开幕:

1)公司母集团锦江国际直接参股迪士尼中方股东申迪集团,位列第二大股东;

2)预计上海迪士尼16年将迎来1200万人次左右客流量,尽管在出租车运力受到政策管制情况下,出租车运营收入难以获得直接提振,但商旅租车业务将显著受益;

3)公司具有较强的冷链物流业务能力,有望受到迪士尼的餐饮酒店业需求带动。

投资建议:我们预计公司2016年-2018年的收入增速分别为7.7%、6.2%、6.7%,净利润增速分别为7.0%、6.4%、7.6%,考虑公司多角度受益2016迪士尼开园,并有望在持续推动的上海市国企改革中获得利好,首次给予增持-A的投资评级,6个月目标价为45.6元,相当于2016年106倍市盈率。

风险提示:迪士尼业务拓展低于预期

浦东金桥:借二次开发、破空间枷锁、促量质提升

类别：公司研究 机构：中银国际证券有限责任公司 研究员：袁豪,卢骁峰 

浦东金桥是金桥开发区建设的主要承担者,在上海浦东中环附近拥有293万平米优质自持物业,经营工业厂房和研发办公的租赁,租金收入稳定增长且现金流稳定,并在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇,持有优质物业价值提升可期;

其次,浦东金桥秉持二次开发战略,意在盘活土地,适逢90年代批租土地使用年限陆续到期有望回购、近年上海政府多次发文全方位支持盘活工业用地等两大机遇,2015年后二次开发正式起航,目前如由度系列的改造、OfficePark的改造和土地转性以及心华制衣土地回购等二次开发已完成59万方,并实现单位租金大幅提升近200%,预计未来可盘活工业用地将超550万方,公司土储将量质提升;

此外,公司兼具特斯拉国产化、迪斯尼开业、国企改革、自贸区政策、住房租赁新政和REITs等众多题材催化剂于一身,孕育较大想象空间。我们分别通过现金流折现法、可比物业重估法和可比公司租金回报率法对公司存量物业重估后平均RNAV为346亿元,再考虑?二次开发?的增量物业将贡献增值超122亿元,合计RNAV将达468亿元,目前市值较之折价53%,并维持公司2016-18年每股收益分别为0.55元、0.65元和0.78元,维持公司兼具良好基本面和集众多题材于一身的观点,维持目标价28.00元,重申买入评级。

支撑评级的要点

金桥开发区主要承担者,293万方自持物业价值可观。浦东金桥是金桥开发区建设的主要承担者,在上海浦东中环附近拥有293万平米优质自持物业(在租213万方+未开发80万方),经营工业厂房和研发办公租赁,租金收入稳定增长且现金流稳定,每年可贡献13亿元租金,并在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇,同时考虑到今年以来一线城市地价大幅上涨,公司持有优质物业价值提升可期。

二次开发突破空间枷锁,体内外可盘活土地超550万方。经过20多年开发,金桥开发区土地资源饱和与产业转型升级之间矛盾渐显,由此提出土地?二次开发?战略意在盘活土地,适逢90年代批租土地使用年限陆续到期有望回购、近年来上海政府多次发文支持盘活工业用地两大机遇,2015年后?二次开发?正式起航,目前如由度系列的改造、OfficePark的改造和土地转性以及心华制衣土地回购等二次开发已完成59万方,并实现单位租金大幅提升近200%,我们预计公司后续可盘活体内外工业用地将超550万方,公司土储的价值和数量都将有质的飞越。

浦东新区国企改革先驱,兼具多种题材催化剂于一身。公司作为浦东第一批混合所有制改革的地方国企,金桥集团去年6月公告拟将目前持有49.37%股权划拨15%至浦东投控,激发企业活力的同时,实现政府资本管理的功能,目前仍在积极推进中。此外,并兼具特斯拉国产化、迪斯尼开业、国企改革、自贸区政策、住房租赁新政和REITs推出等众多题材催化剂于一身,孕育较大想象空间。

自持物业RNAV达346亿元,二次开发可贡献超122亿元。我们通过现金流折现法(291亿元)、可比物业重估法(387亿元)和可比公司租金回报率法(360亿元)等方法对公司持有293万方物业进行重估,加权平均后RNAV为346亿元,目前市值较之折价38%;此外,二次开发可盘活土地超550万平米,如果保守假设改建30%,则利用现金流折现法可增量贡献估值122亿元,合计RNAV将达458亿元,目前市值较之折价53%。

评级面临的主要风险

园区二次开发进度低于预期;租金回报率降低。

估值

我们分别通过三种估值方式对公司存量物业重估后平均RNAV为346亿元,再考虑?二次开发?的增量物业将贡献增值超122亿元,合计RNAV将达468亿元,并维持公司2016-18年每股收益分别为0.55元、0.65元和0.78元,维持目标价28.00元,重申买入评级。