租售同权政策现状|租售同权龙头，5个月涨幅超过73%，后续有望继续走高

世联行这只股票自7月19日，大阳线上涨开始，到现在已经有73%的涨幅了，估计这样的涨幅可以在同期股票中名列前茅了。为什么这只股票能够如此牛呢？很多股民朋友说是资金关注，还有的说是人气高，这样说当然没有错，但很重要的原因是有国家政策的支持，让这只股票站在了风口上。雷军不是说过一句话吗，站在风口上，猪都能飞起来。既然猪都能飞起来，更何况股票呢。

中共中央政治局会议

12月8日，习近平主席主持召开中共中央政治局会议，分析研究2018年经济工作，提出加快住房制度改革和长效机制建设。笔者认为，这里面涉及的一个重要方面就是，加快保障房的建设，也就是继续推进租售同权项目的实施。而世联行就是租售同权的龙头股票了。

世联行是以房地产策划代理为主营业务的。经过二十多年的发展，已经达成的合作伙伴包括2.1万家开发企业、338个政府机构、1318万小业主以及63所金融机构，形成强大的资源生态圈。这样的规模的确是很有竞争力。看看世联行的财务报表就可以知道，它最近四年的净利润都是以23%以上的速度再增长。这样的速度，比万科和保利地产这样的房地产龙头都快。

世联行的财务报表

建立长效机制的根本目的是保障住房市场长期平稳运行，而过去数十年中国楼市不够平稳的原因主要在三方面：

1）公共住房覆盖率过低；

2）住房持有环节没有成本；

3）城乡二元土地制度和土地财政问题。

其中，公共住房建设最为迫切也最容易落实，今年已开始大力推进，预计至少须五年方可补足当前公共住房缺口（约3600万套）。待公共住房存量充足后，对商品房限制性政策可逐步放开甚至消除，房价因市场化定价将呈现更明显梯度，届时才是征收房产税的成熟时机。房产税建立后，地方财政对卖地的依赖程度将大幅缓解，土地制度改革方能有效推进。彼时城镇区域土地的开发也将基本饱和，城市开发进一步向周边郊区扩张，农村集体建设用地将被更有效地予以利用。

加快公共住房建设可以说是政府解决房地产问题的核心，而加快租房市场的建设，是很多商业企业可以分一杯羹的地方。为此，很多房地产商已经开始布局了。但租房市场的核心依然是拿地，这和商品房的难点一样。在这方面世联行依靠自己的多年资源的积累，已经得到政府、开发商、村集体的认可，能多渠道和低成本的获取房源，实现超过同行竞争者的发展增速。

租售同权

现在世联行建设的红璞公寓开业4万间左右，在手房源10万间，长远目标100万间。按照未来长租公寓总量在2800万间左右的假设，公司市占率能达到3.6%。在低收益的租赁行业中，公司的长租业务净利率能达到10%，单间房源一年净利润约2000元，若达到100万间则能贡献20亿净利润。公司的渠道资源、专业的营销能力、到位的服务水平，使其在拓展速度和盈利能力上，将超越大部分竞争者。

就想买房子一样，还会涉及到装修和金融等各方面的问题。其实租房市场同样存在这样的问题，当然这也是商机。世联行未来100万间的长租公寓，会带来更多业务入口，比如租金贷、装修贷等产品，推动公司金融业务发展。公司在改造长租公寓、进行重新装修的时候，发现这部分也是一个很大的业务量。之前公司有找一些装饰公司商谈合作，但后来发现自身有能力获取到较好的集采渠道，因此开始试水装修业务。这部分收入目前还没有体现在财报上，从明年开始，这个版块将是一个明显的增量。由租赁消费产生的流量入口未来有更多的变现可能。

我们从世联行原来的经验范围来看，从代理销售、互联网+业务、资产服务和金融服务等，都已经涉及到房地产环节的多个方面。房地产代理销售这个业务，是个轻资产的行当，不是像房地产商那样能赚大钱，而是从各个环境去赚小钱。比如，世联行的"互联网+"（房联宝）业务前三季度实现收入14.3亿元，同比增长61%，收入占比已接近3成，预计全年收入将达20亿元左右。受益于规模效应，前三季度此业务毛利率同比提升15个百分点，对业绩贡献大幅提升。预计明年"互联网+"业务仍将实现40%以上增长。

前三季度此业务毛利率同比提升

加快租赁市场建设，中央政治局已经在去年提到了，而世联行开始大规模布局的时间也是在去年，可以说世联行对政策解读的比较快，而且自己也应该看到了租售市场的发展空间。现在世联红璞当前已进驻全国近30个城市，签约房源数达6万间，其中约4万间在运营，在广州、杭州、武汉等城市市场份额第一。预计年底公司签约房源数将突破10万间，运营房源数达4万间。作为专注于集中式长租公寓的行业龙头，世联行约40%的房源来自与保利、中海、华润等60余个地产开发商楼盘托管等方式的合作，另有近40%房源来自与村集体共同开发租赁住房项目。近期公司17.3亿元可转债获批，将专门用于世联集房长租公寓建设。预计在政策端对租赁住房的大力推进和支持下，未来此业务将迎来广阔的发展空间。

2018年将成为房地产市场的机制建设年，包括十九大提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，以及财税制度、户籍制度、平台建设等房地产长效机制，都将在2018年取得重大突破，房地产市场也有望结束过去几轮“调控时松时紧、房价大起大落”的局面。世联行作为租赁市场的龙头，有望持续受益于政策和业绩带来的红利。