房地产股的行业背景
(1)业绩稳定增长景气度持续下降
行业景气度继续下降。国房景气指数继续下跌，分类统计中：商品房销售面积和销售金额由于季节性因素有所上升，土地购置面积和土地完成开发面积累计增速都维持在负增长水平，商品房施工面积和新开工面积维持在相对稳定的状态，但竣工速度明显上升，房地产开发投资一直处于下降态势，因此行业的调整将会维持一段时间。
政策方面，上海放松对二手房贷款的限制要求以及提高公积金贷款上限；深圳拟实行土地增值税的收取、政府未来调控的重点将是结构性调整弓即增加经济适用房和中低价商品房的供应，抑制高档商品房的供应，这主要将通过土地供应政策和税收政策的调整来实现。另外，利率政策也将调整，通过扩大利差的方式来控制房地产信贷风险，促进企业的规范发展。
行业调控依然偏紧。尽管房地产“金九银十”行情低于市场预期，但管理层在土地管理、资金控制、税收管理、市场秩序等方面仍保持一种收紧态势。上海银行放松房贷更大程度上是一种自发行为。
行业数据显示房价的涨幅进一步受到抑制，2005年第三季度，全国商品房售价同比增幅相比第二季度下降1.9个百分点，上海市同比下降5个百分点，环比跌幅5.6%，而北京增幅下降0.5个百分点。国家调控政策继续发威，而调控下区域性差异的特点也更加明显，预计第四季度房价增幅将继续回落。先行指标显示，当前全国房地产投资仍处于下降趋势，而土地开发量和购置量的低速增长意味着未来供应量的放缓。
行业动态较为突出的变化是国内房地产企业资金压力进一步增大，通过各种渠道融资的行为不断增加；国外资金在国内较高的投资回报和人民币升值预期下进入中国的步伐不断加快；大型房地产企业在调控中并没有停止其买地和外部扩张的脚步，表明调控对优质企业影响较小。
2005年业绩稳定增长。从第三季度行业业绩公布情况看，2005年行业业绩保持较高增长速度，但必须认识到这种增长主要得益于前期房地产市场的景气，“新政”的影响尚未完全显现。
(2)多元化触资是房地产发展的重要方向
房地产泡沫之所以引起这么多的争议和金融密不可分。从物理学的基本原理来讲，没有异体是不可能有泡沫的，房地产之所以有泡沫就是因为流动性不足，太多的投资、资本流向这个产业，才有投机的出现，价值到了一种不可能持续的水平，而不是平衡的水平，这正是泡沫存在的机理。
而泡沫的存在的确会引起整个金融体系的动荡和不稳定，尤其中国房地产金融从早期的开发，到中期、到最终的融资，即最终的客户按揭贷款，基本上60%左右都是来自于银行信贷。但银行的原材料是存款，存款的特点是非常短期的，即使定期存款也是短期的。
相反，房地产周期比较长，且不具有流动性。同时，房地产受整个宏观经济、利率水平、物价水平，还有其他金融资本或者是固定资产价格起伏的影响。这样一来，银行给房地产项目的融资或者给居民按揭贷款都是较长期的资产，会造成高度的流动性风险。
银行流动性不足，流向房地产的信贷过多，一旦有泡沫就会直接危及银行体系的健康和稳定，对整个社会信用支付系统都会形成很大冲击，形成所谓的“金融恐慌”。而这对宏观经济和房地产本身会带来很大的危害。
房地产融资渠道除银行外，可以通过上市来募集长期性的股票资本，如香港地产巨头新鸿基等，基本上都是靠资本市场上市来募集股票资本，而股票资本基本是永久的，对房地产开发非常重要；还可以发行中长期债券来融资。
2019-07-14 
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