[我国房地产业发展现状]浅析中国房地产业的发展现状、股市前景

中国房地产业的发展现状

目前中国房地产业的市场需求存在的特点

1.市场需求开始回升。近两年来，在中央扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，中国房地产销售摆脱了前两年徘徊不前的局面，出现高速增长形势。2000年1-10月，全国商品房销售面积为8249万平方米，同比增长36%。预计，全年商品房销售面积增长率会在30%以上。

2.个人消费成为市场需求的主体。20世纪90年代以来，中国个人购买商品房的绝对额高速增长，1987年个人购买的商品房只有426.66万平方米，占当年商品房销售的17.9%;而到了1997年个人购买的商品房达5233.72万平方米，占当年商品房销售的66.6%; 1998年虽然受住房制度改革的影响，集团突击购房的现象比较严重，但个人购房也增长很快。1998年个人购房的比例比1997年上升了7个百分点，达到73.6%。市场消费主体的这种变化对开发商提出了更高的要求。2000年前9个月随着房改的结束，个人购房的比例已达90%以上。

3.与个人消费增长相适应，居民住宅在房地产市场需求结构中占主导地位。从19871997年，住宅销售额在商品房销售总额中所占的比重都在70%以上，因此住宅市场的发展状况决定了房地产市场的发展状况。1998年住房制度实行改革后个人

购房比例进一步提高，2000年1-9月住宅销售额占房地产业销售额的85%以上。

中国房地产业的主要经济指标分析

反映房地产业发展状况的经济指标很多，这里笔者主要讨论一下房地产的售价、房地产的成本和房地产开发商的盈利状况。

1.房地产售价稳步上涨。10多年来，中国商品房售价上升很快。1998年，全国商品房的平均售价为5000元/平方米是1987一年的5倍，房价年均增长率达40%左右，其中1991-1993年价上涨的速度最快，1994年房地产业进入宏观调整后除了住宅售价下降以外办公楼和商业用房的售价并没有下降。

1998年，中国政府对城市商品房售价制定了指导价格总共分了四档四类:

第一类城市有北京、上海、广州、深圳。这些城市商品住宅的低价位为每平米1500一2500元，中价位为4000元以上，高价位为8000一10000元;

第二类城市有天津、杭州、重庆、大连、武汉、青岛。这些城市商品住宅的低价位为每平米1200-2000元，中价位为3000-5000元，高价位为6000-8000元;

第三类城市有成都、兰州、长沙。这些城市商品住宅的低价位为每平方米800-1800元，中价位为2500元以上，高价位为5000-7000元;

第四类城市为中小城市。这些城市商品住宅的低价位为每平米800-1200元，中价位为2000元以上，高价位为4000元以上。

2.商品房的成本构成分析。目前居民住宅的成本包括以下几部分:

①土地成本，它包括土地购置费、土地开发成本、旧房拆迁费等。

②建筑材料费和建筑安装工程费。

③各种税费。在不同的地区上述各项成本不仅绝对额相差很大而且各项成本所占比例也大不相同。一般而言，土地购置费占商品房总成本的15%以上，已成为影响商品房成本的主要因素。

股市波动图

上述各项费用主要是受政府政策的影响，因此政府采取什么样的政策对房地产业的发展起着非常重要的影响。

3.房地产开发商的盈利状况分析。通过计算全行业的营业利润率来分析一下房地产开发商的盈利状况。根据统计年鉴提供的1988-1997年全行业的营业利润额，我们计算出这10年间房地产业的营业利润率。过去的10年房地产业的营业利润率发生的变化:20世纪80年代，除了个别年份外房地产业的营业利润率基本上保持在8%左右;从1990年开始，房地产业的营业利润率逐年上升，1993年达到了顶峰，营业利润率高达13.73%,当年全行业的营业收人额和营业利润额都比1999年增长了1倍。

虽然1993年下半年开始国家对房地产业的过热现象进行调整，但1994年行业的营业利润率仍高达13%。国家宏观调整在1995年开始发生了作用，1995年房地产业的营业利润率急速下降至8.28%，1996年更是下降到了1%，1997年全行业营业利润额为103462万元，营业利润率首次出现负数。当年，全国31个省市中有19个省市的房地产营业利润额为负数。1997年以后，房地产盈利能力的地区间差异、企业间差异开始扩大并且房地产业进入了微利时代。