[海外资产配置]抛售海外资产开发商“出海潮”逆转

抛售海外资产

据戴德梁行监测数据，2017年第三季度中国境外房地产投资，创下自2013年以来的最低水平。虽然商办持有物业大幅度下降，不过另一方面，土地开发项目投资额已累计至84亿美元，较2016年大幅度上涨234%。

始于2012年的房企集体出海，为何在2017年出现逆转？戴德梁行研究人员指出，国内企业在海外的投资前景，主要依托于中央政府对政策的调控。在这段不确定时期，多数投资者将维持观望态度。

多家企业卖非内地资产

近期多家企业或将非中国内地的房地产资产放到正在出让，或放到计划出让之列。

买入中国香港项目两年多以后，2018年年初中洲控股选择了退出。

中洲控股1月15日表示，公司将以约21.55亿港元的总交易对价，卖掉在中国香港的两个地产项目。对于出售中国香港房地产项目的原因，中洲控股表示，受对外投资政策和境外融资环境影响，房地产被列为限制开展的境外投资。“根据公司经营发展需要，适时调整境外投资发展战略。”中洲转让中国香港项目此次出售预计为其带来约10.08亿港元(约合8.3亿元人民币)的收益。

有出售计划的，不只是中洲控股。

近日有媒体报道，海航计划出售伦敦的路透和瑞信两栋办公楼。另有媒体报道，海航出售的项目相当庞大，可能会出售20处在美国、英国等地的资产。

海航还在为海外物业寻找买家的时候，万达已经为伦敦项目找到了下家。

1月16日万达酒店发布公告，公司与第三方签订协议，以3560万英镑(约合3.16亿元人民币)的价格转让伦敦项目60%的股份。

公告披露，在这次转让中将为公司带来约4.34亿港元(约合3.57亿元人民币)收益。

万达转让伦敦项目前不久，复星去年年底也出售了两个海外项目。继去年11月出售伦敦金融城办公楼后，去年12月复星又将澳洲悉尼73 Miller Street卖给了合作方。

在中国香港引起轰动的另一项交易，是李嘉诚卖掉了香港中环中心。

2017年11月李嘉诚旗下的长江实业集团表示，公司以402亿港元(约合331亿元人民币)的价格，将香港中环中心卖给了一家名为中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司的企业。该办公楼的出售，创下香港商办楼交易的最高成交纪录。

而在2017年年初，上海一家房企也转让了其在南非的地产开发项目。

2017年1月上海证大披露，公司以18.1亿兰特(约9.99亿港元)总代价，卖掉了在南非约翰内斯堡的地产项目。此前在2014年上海证大曾计划投资80亿至100亿美元，用10到15年的时间将位于南非的该项目开发成综合类项目。

然而不到3年，上海证大却黯然以亏损退出这一项目。上海证大披露的数据显示，2015年及2014年两年，公司除税后亏损约3.24亿元兰特及6338.1万元兰特。

对于出售项目，上海证大表示主要因南非楼市前景不明朗，转让项目变现后将为公司用于新的投资、重整资产组合。

高力国际一位研究人员指出，从近期中国企业的动作来看，中国房企在海外房地产的投资策略正似乎经历一些新的变化：正在由过去的持续加码房地产，向逐渐减仓地产投资过渡。

从监测数据来看，去年中国企业在海外的地产投资，也经历了一场转变。

据戴德梁行监测数据，2016年全年中国境外房地产以383亿美元的投资额，创下近几年以来的最高纪录。

然而2017年前三个季度，中国境外房地产投资总额为182亿美元，还不到2016年全年的一半。在去年第三季度，中国境外房地产投资额只有25亿美元，较2016年同比下降51%，创下自2013年14个季度以来的最低水平。

受资金回流、政府指导影响

在四五年的时间里，中国企业在海外的房地产投资，经历了兴起、高潮和回落的过程。

虽然此前有房企提出海外投资计划，但最近一轮开发商和投资机构大规模集体出海的元年，要回溯到2012年。

据中国海外投资联合会统计数据，2012年以来包括万科、绿地、碧桂园、中国建筑、中国铁建、中坤、万通等十几家房企及央企，在海外的房地产投资计划，就已达到几百亿美元的规模。

随后的2013年，中国企业“出海”阵容更加庞大，投资规模更是经历了一场爆发式的增长。SOHO中国、复星、招商、富力、万达、首创、朗诗、鹏欣等一大批房企加入到海外投资的阵营中。几乎与房企同步，安邦、国寿、平安、泰康人寿、阳光保险等一大批以中国险资为代表的投资机构，成为纽约、伦敦、悉尼、东京等海外城市比开发商还要凶猛的买家，也成为中国买手的重要组成部分。

2016年中国企业海外地产383亿美元(约合2466亿元人民币)的投资额、较2015年同比增长49%的增速，创下新高。

中国企业海外地产投资节节攀升之际，为何2017年的形势会出现逆转？

在海外有项目的大型房企告诉记者，这其中既有市场形势、政策的大背景，也有企业自身的考虑。

“企业出海的一个原因是，不少公司认为海外项目利润更高、比国内市场好做。但近两年国内楼市的火热，再次吸引企业回流。而公司要做大规模，国内市场是主力，出海力度也有所减弱。”一家房企投资部人士说。

从政策层面来看，去年8月份中央政府对企业海外投资的意见，对市场起到重要的风向标作用。

2017年8月国务院办公厅转发的国家发改委、商务部、央行、外交部《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》明确，政府将部署加强对境外投资的宏观指导，限制房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。

“在房企从出海到归国的背景下，《指导意见》对加快资金回流或投资到其它领域，也有不小的影响。”上海一位不愿具名的分析人士说。

高力国际研究部一位高层指出，从房企投资物业来看，主要分为买入住宅项目或土地进行开发后散售，以及商办持有物业投资两种类型。房企在海外开发的住宅项目开发后，通过散售已回笼了不少资金。而持有类的物业经过三四年的运营周期，也将先后达到投资周期。

“那些已经达到预期回报，能找到买家的境外项目，由此开始在市场上找新的接盘人。”前述高层说。

业界认为，部分房企出于资金调配等原因，也可能出让持有型商用物业。此外还有一些境外房地产开发项目，受到市场波动及当地政策影响，也可能面临被转让的选择。