颜建国时代的中国海外(中海地产)，正在变得“狼性”，在规模增长上呈现出高举高打的姿态。
截至三季度，过去多年一直位居前三的中海外销售已跌至第七，碧桂园、融创等后来居上，规模都超越了中海外。
今年初，中海管理层大变动，颜建国从龙湖回归接任董事会主席兼总裁，带领中海重回规模增长。
年初，中海定下1000亿的买地计划；年末收尾之际，中海启动了公司史上金额最大、参与银行数量最多的一次银行融资。
据悉，该贷款年息仅为HIBOR(银行间同业拆借利率)+1.38%，是内地房企今年融资的最低成本。
颜建国的进取不仅表现在拿地，还有新业务扩张。今年以来，中海在商业地产、产业地产等多元化业务上有了巨大的突破。
据悉，此次融资主要用于公司新增和现有的房地产项目、对公司现有债务进行再融资，以及其他一般企业用途。
低成本融资
12月1日，中海外透露近日签订了一项180亿港元五年期定期贷款。按最终份额排序，参与本次融资的包括中国银行(香港)、汇丰银行、三井住友银行、中国工商银行(亚洲)、中国农业银行香港分行等15家国内外银行。
据了解，此笔贷款年息为HIBOR(银行间同业拆借利率)+1.38%，为房企今年融资的最低成本。中海方面认为其成本合理。
实际上，中海的融资成本始终处于行业极低水平。今年上半年，其加权平均融资成本为4.2%，相比2016年底的4.8%继续下降。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这反映出资本市场对中海财务稳健性和偿债能力的信任，这与中海的央企背景和管控能力有关。
记者查阅资料发现，目前三大评级机构对中海的信用评级分别为穆迪Baa1、标准普尔BBB+、惠誉A-，这已是目前内房股的最高投资评级。
克而瑞研究指出，较低的融资成本不仅保证企业财务的健康稳定，同时也保证中海对于高利润率的追求。
截至今年6月末，中海的总负债额约为2856亿元。预计本次180亿元融资完成后，中海的负债率将有所上升。
此前，中海一直以低负债著称。今年中期报告显示，中海的净负债率仅16.1%，虽然较去年12月末的7%有所上升，但仍远远低于恒大、融创等房企，存在进一步利用杠杆的空间。
值得注意的是，这是中海今年首次通过上市平台中国海外发展(00688.HK)进行融资。今年来，中海先后两次通过上市平台中国海外宏洋(00081.HK)获取总计约19亿港元的债权融资。今年11月，中海宏洋还以“2供1”供股方式发行11.4亿股，筹资46.6亿港元。
严跃进指出，近两年来，在保利地产等同类央企持续拿地扩张的背景下，中海也需要积极做大规模，这是其启动大规模融资方式获取资金的原因。
规模+效益的平衡
这笔高达180亿元的银行融资背后，是中海重回规模增长轨道。
过去几年，受累于整合中建地产、中信地产时不断出现的人事变动，中海的拿地及发展节奏均受到影响，被第一阵营的恒大、万科、碧桂园拉开差距，也被融创超越。
据克而瑞统计，2012年时，中海总销售额位列第四名；到2016年，中海销售额退至第六名。
据克而瑞最新2017年1-11月房企销售排行榜，碧桂园已突破5000亿元，紧随其后的恒大、万科亦接近5000亿元。保利地产，融创和绿地排4、5、6、中海外则以1871.7亿元排名第七。
颜建国接棒后，中海开始变得进取。今年全年，中海计划新增土地建筑面积1600万平方米，拿地开支1000亿。
1-10月，中海已新增土地储备67宗，合计建筑面积1399万平方米(权益面积1200万平方米)，拿地金额809亿元，规模均是去年数倍。
新增多幅土地的同时，中海仍然严控拿地成本。今年上半年，中海平均拿地溢价率仅38.8%，成本较去年同期下降20元/平方米。这是因为采用了多元化的拿地方式降低成本，例如并购、一级开发、棚户区改造等，同时加大合作拿地的力度。
其中，在颜建国看来，并购是最主要的一种成长方式。他认为，中海持有现金接近1200亿港元，可支持并购工作，而过去并购中信、中建地产等交易也为公司提升并购的经验。
国泰君安指出，合理单位成本下的激进土地收购，将支持中海外在稳定毛利率下的未来发展。由于在房地产市场冷却下的多样化土储补充行为，毛利率将在2017到2019年维持在30.5%左右。
8月的中期业绩会上，中海宣布上调销售目标至2310亿港元，截至10月末，中海合约销售额已达2005.94亿港元，销售面积1242.16万平方米。
与此同时，2017年公司计划新开工面积1900万平方米，是去年的1.75倍。这为明年的业绩增长打下基础。
颜建国称，中海“发展速度会更快一些”：按既定战略，到2020年中海计划实现销售4000亿港元，折合年复合增长17%。
与此同时，随着房地产进入下半场，中海亦将加快提升持有型物业的营收规模与运营水平，探索和布局创新业务。
目前，中海已拥有数量可观的持有型物业。去年财报显示，中海(含联营公司)拥有34栋甲级写字楼，是中国最大的单一业权写字楼发展商之一，并拥有6座购物中心、10家星级酒店，累计运营面积超过300万平方米。
并购中信地产相关业务后，中海的持有型物业正迎来放量。截至2016年末，中海的商业物业租金收入达到21.4亿港元。在其规划中，商业物业收入到2020年将达50亿港元，未来10年，以百亿港元为持有型物业的发展目标。
此外，截至今年上半年，中海物业管理的总面积已超过1亿平方米；教育方面，中海已在中海社区内配建幼儿园及中小学249所；还已经在全国规划配建多个养老地产项目，计划到2022年新建运营100个养老项目。
“我们尽快培养专业能力，等这些业务进入快速增长爆发期，能够积极参与，成为业务的重要组成部分。”颜建国表示。
融资、拿地、多元化加持下的中海，规模能否回到第一梯队？
国泰君安证券认为，基于中海的品质品牌、受欢迎的产品线和丰富的可售资源，其合约销售将在2018年保持增长。
申万宏源指出，中海的销售额被低估了，预计今年将实现2500亿港元的销售额。由此全年增速将达20%。
接近中海的人士表示，中海从来不单纯追求规模，即使去年销售排名第六，中海的净利润仍是第一。未来从规模和利润平衡的角度，中海的销售业务和持有运营业务将共同构成收入和利润的来源，在净利润这个指标下，仍有可能归于第一梯队。
2019-07-30 
